房屋租赁合同历时十年终翻案

民事判决书

(2015)东民重字第37号

原告：唐山市xx教育后勤管理服务中心，住所地唐山市xx8号。法定代表人：逄x，主任。委托诉讼代理人：孙x，男，该单位办公室主任。委托诉讼代理人：河北鸿翔律师事务所马蒙蒙律师。被告：唐山市xx投资有限公司，住所地唐山市xx。法定代表人：王xx，董事长。

原告唐山市xx教育后勤管理服务中心与被告唐山市xx投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月12日作出（2010）东民初字第1801号民事判决，唐山市xx投资有限公司不服该判决，向唐山市第二中级人民法院申请再审。唐山市第二中级人民法院于2014年2月11日作出（2012）二中民再字第0022号民事裁定，发回重审。重审期间，唐山市xx投资有限公司提起管辖异议申请，本院于2014年8月21日作出（2014）东民重字第6号民事裁定，将本案移送唐山市第二中级人民法院审理。唐山市第二中级人民法院立案后，于2015年6月17日作出（2015）二中民四初字第39号民事裁定，裁定本案由本院审理。

本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。唐山市xxxx教育后勤管理服务中心向本院提出诉讼请求：

1.判令原、被告双方解除校舍租赁合同；

2.判令被告立即腾空校舍房屋及附属场地和设施并交还原告；

3.判令被告立即给付原告房屋租金140万元及违约金14万元，合计154万元；

4.判令被告承担全部案件受理费。

事实和理由：原、被告双方系房屋租赁关系，双方于2006年6月6日签订了校舍租赁合同。双方在租赁合同中约定：原告将其拥有使用权的位于唐山市×××路丰xx旁的新建校舍6407.7平方米及操场等附属设施合计使用面积为8648.8平方米租赁给被告，由被告用于开办唐山市xx音乐小学，租赁期限为九年，自2006年6月6日起至2015年8月30日止，租金为每年六十万元，每六个月为一个交租期；双方约定合同订立后自2006年6月6日至2007年8月31日为被告的基建筹备期，在此期间原告不计收租金，被告应于2007年9月1日起交纳租金；违约责任为若被告逾期支付租金达三个月，则原告有权解除租赁合同，且被告应腾空房屋并承担年租金百分之十的违约金。此后，双方于2006年8月31日在唐山市和平区公证处对该合同进行了公证。租赁合同签订后，原告即依约将该校舍交付给被告由其使用，但被告却未能依约如期履行其应承担的给付租金的义务，自2007年9月至今被告已拖欠原告房屋租金共计140万元，原告在此期间多次催收租金，被告却百般推拖，拒绝给付租金。原告认为，该校舍租赁合同系双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，依据我国相关法律签订的，且经过公证处的公证，该校舍租赁合同真实有效，应受到法律的保护，双方都应遵照其履行相应的义务。现原告自合同生效后已将校舍交给被告使用，已完全履行了合同规定之义务，而被告却未依约如期履行给付租金义务，且迟延至今，属于违约，并严重侵害了原告的合法权益。

综上，原告为维护自身合法权益提起诉讼。唐山市xx教育后勤管理服务中心提交证据如下：

1、营业执照一份；

2、组织机构代码证一份：

3、公证书（校舍租赁合同）一份；

4、原告自书被告欠租证明一份；

5、关于xx中学产权情况说明一份；

6、xx建设工程质量监管站证明一份；

7、建设工程规划许可证一份；

8、建设用地批准书一份；

9、唐山市国土规划局（2005）40号文件一份；

10、建筑设计方案通知书一份；11、公安xx分局建筑工程消防设计审核意见书一份。

（以上均为复印件）

唐山市xx投资有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同已经于2015年8月31日到期，解除合同的问题已经不存在；在没有到被告交纳租金期限时，原告就明确表示不履行合同了，因此被告不应承担租金；被告没有实际占用场地，置办的部分教学设施被法院查封，被告无法搬走，因此不存在腾空场地问题；不同意承担诉讼费用。另外，要求追加xx区教育局作为反诉被告,并判令原告赔偿被告损失。唐山市xxxxxx投资有限公司提供证据如下：

1、企业法人营业执照一份；

2、组织机构代码证一份；

3、公证书（校舍租赁合同）一份；

4、xx校舍移交备忘录一份；

5、xx小区配套学校移交备忘录一份；

6、东教复字（2006）8号文件一份；

7、东民发（2006）22号文件一份；

8、东教复字（2007）15号文件一份；

9、东教复字（2007）18号文件一份。

（以上均为复印件）

本院经审理认定事实如下：2005年7月，唐山市规划和国土资源局就xx中学项目颁发了《建设用地批准书》，批准用地面积11762.5平方米，其中界内面积8648.8平方米，界外面积3113.7平方米。同年9月26日，唐山市规划和国土资源局颁发了《建设工程规划许可证》，建设单位为唐山xxxx公建配套办公室，位置为唐山市xxxx八纬路，建设规模6410平方米。2006年6月3日，唐山市xx区建设管理委员会将该项目移交xx区教育局管理使用，校舍当时的交付状况为：围墙为临时围墙需拆除重建；无传达室、食堂、饮水锅炉房、自行车棚、室外厕所等附属用房；教学楼室内地面为初装修；学校场地需外运工程土后进行操场、甬路建设；永久水已接通；用电为临时电；天然气管道入户需向燃气部门办理申请开户手续；无采暖热源。

原告系唐山市xxx教育局举办的事业单位法人，业务范围包括“负责市、区政府下达的校舍新建工程及教育配套工程的接收；负责教育局所属中小学、幼儿园直属单位校舍的管理与维修……”。

2006年6月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《校舍租赁合同》，约定原告将xx区八纬北路丰xx旁新建校区（即xx中学项目，占地面积8648.8平方米，建筑面积6407.7平方米）出租给被告用于开办xx音乐小学；合同约定租赁期限为九年，自2006年6月6日至2015年8月30日止，年租金60万元，原告同意给予被告截止至2007年8月31日的基建筹备期，此期间免收租金；被告于2007年9月1日前交付六个月租金，以后以六个月为一个交租期，于每个交租期开始的三个工作日内交清。合同第四条第二款约定“若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，需加付本期应交租金额的0.5%作为违约金。逾期达三个月，则甲方有权以书面通知的方式解除本合同，届时乙方应腾空房屋交付甲方并承担年租金10%的违约金”；第五条第一款约定“甲方需于本合同签订之日起交付该校舍。”该合同于2006年8月31日经唐山市和平区公证处以（2006）津和平证经字第2121号公证书予以公证。当日，原、被告签订《xx校舍移交备忘录》，原告将校舍移交给被告。

2006年10月16日，唐山市xx区xx下发《关于同意筹设唐山市xx音乐小学的批复》，同意被告筹设唐山市xx音乐小学，筹设校址在唐山市××××路丰xx旁的新建校内。

2006年10月19日，唐山市xx区民政局下发《关于同意唐山市xx音乐小学筹设期间办理相关事宜的批复》，同意被告筹设唐山市xx音乐小学。

2007年7月4日，唐山市xx区xx下发《关于不同意设立唐山市xx音乐小学的批复》，以“新建的唐山市丰x中学不属于闲置的国有资产，不能用于开设民办学校”为由，不同意被告设立唐山市xx音乐小学。涉诉校舍现由唐山市xx区xx中心小学使用。被告有部分财产仍存放于该校舍内。

对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

原告提供的证据4系原告自书的说明，不属于证据范畴，本院不予作为证据采用；原告未提供证据6的原件，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品”，故该证据本院不予采信；被告未提供证据8的原件，该证据不符合证据要求，故本院不予采信。

本院认为，坐落唐山市xx区xx的xx中学项目系经唐山市规划和国土资源局审批并颁发《建设工程规划许可证》建设的公建工程，该项目建成后由xx区建设管理委员会交付xx区教育局管理使用，而原告系唐山市xx区xx举办的事业单位法人，其业务范围包括“负责市、区政府下达的校舍新建工程及教育配套工程的接收；负责教育局所属中小学、幼儿园直属单位校舍的管理与维修……”，故可以认定原、被告签订的《校舍租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，双方均应本着诚实信用原则履行各自义务。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，案件审理过程中，双方签订的租赁合同期限已经届满，原告要求解除合同的诉讼请求已无实际意义。关于原告要求被告立即腾空校舍房屋及附属场地和设施并交还原告的诉讼请求，双方签订校舍租赁合同后，原告已经将校舍移交给了被告，现合同期限届满，被告应当将涉案校舍及场地返还原告，庭审过程中，双方均确认涉诉校舍现由唐山市xx区xx中心小学使用，被告仍有部分财产存放于涉诉校舍内，被告应自行将该部分财产取走，故原告要求被告腾空校舍房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，双方在租赁合同中明确约定被告租赁涉诉校舍的用途为“用于开办唐山市xx音乐小学”，在xx区教育局下发的《关于同意筹设唐山市xx音乐小学的批复》中，同意被告筹设民办学校唐山市xx音乐小学，并明确筹设校址在涉诉校舍内。但是，在双方约定的免收租金的基建筹备期内，河x区教育局于2007年7月4日又下发了《关于不同意设立唐山市xx音乐小学的批复》，以涉诉校舍不属于闲置的国有资产、不能用于开设民办学校为由，不同意被告设立唐山市xx音乐小学。由此可见，因涉诉校舍不属于闲置的国有资产，原告根本无法将涉诉校舍继续出租给被告，双方签订的校舍租赁合同根本无法继续履行，因此，虽然被告有向原告交纳租金的义务，但是由于在双方约定的被告交纳租金的日期前，已经有确切的证据能够证明原告丧失继续履行合同的能力，且在合理期限内原告也无法恢复继续履行合同的能力，因此，被告有权利中止履行合同，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。

关于被告主张追加xx区教育局为本案当事人一节，因本案系房屋租赁合同纠纷案件，合同相对方为原、被告，虽然xx区教育局系原告的举办单位，但原告系具有独立法人资格的事业单位法人，被告与xx区教育局之间的纠纷与本案并非同一法律关系，故被告该请求本院不予支持。被告在合理期限内未提起反诉，故对于被告的反诉请求，本院不予受理。被告可另行主张权利。

综上所述，依法判决如下：

一、本判决生效之日起十五日内，被告唐山市xxxxx投资有限公司将存放于坐落唐山市xx区八纬北路丰xx旁新建校区（现唐山市xx区xx中心小学）内的财产自行取走，原告唐山市xxxxx教育后勤管理服务中心予以协助；

二、驳回原告唐山市xxxxx教育后勤管理服务中心其他诉讼请求。案件受理费80000元，由原告唐山市xxxx教育后勤管理服务中心负担75000元，由被告唐山市xxxxx投资有限公司5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市第二中级人民法院。

审　判　长：任　璐

人民陪审员：李xx

人民陪审员：李xx

二Ｏ一七年五月四日

书　记　员：刘xx